今年3月，政府为控制失控的房地产市场而采取的措施，本意是要终结不断飞涨的房价，但到目前为止这种情况尚未发生，其中的原因到底是什么呢？
房地产协会(Real Estate Institute)7月13日发布的最新数据显示，6月份新西兰全国房价同比上涨28.7%，达到82万纽元。
这些数据紧随CoreLogic和Quotable Values发布的最新数据之后。CoreLogic和Quotable Values的最新数据显示，6月份全新西兰房产均价有史以来首次超过90万纽元。Quotable Values的数据显示，全国已有四个地区的房产均价目前超过了100万纽元。
市场行情似乎和以前一样：又一个月、又一轮打破预期，并且达成创纪录的房价。
但事情的发展本来不应该是这样的。对购房者可负担能力和首次购房者被高昂房价挤出市场的担忧，促使政府在今年早些时候采取了一系列限制措施：首先，央行宣布将恢复抵押贷款的贷款价值比率(LVR)。随后，3月23日政府宣布了一系列新的住房和税收政策，旨在抑制投资者活动，使市场对首次购房者更加公平。
不久之后，财政部预测，房价年增长率将在2021年6月当季达到17.3%的峰值，到2022年6月当季回落至0.9%。
然而，房价并没有停止上涨。根据梅西大学最新的住房负担能力报告，由于近几个月的住房负担能力不断下降，全国房价现在是平均工资的12.4倍。
这让许多人不禁要问，为什么房价一直在上涨，这一轨迹是否会终结。
房价的不断上涨有很多因素在起作用。这些因素包括持续较低的抵押贷款利率，很多人在利率上升前急于利用现有较低的利率，首次购房者被压抑的需求，以及有限的住房供应。
CoreLogic首席房地产经济学家开尔文·戴维森(Kelvin Davidson)表示，在3月份住房政策改变之前，可供购买的房屋数量不足是一个关键的价格驱动因素，现在仍然如此。
戴维森说：“虽然有迹象表明，房产的销售量已经开始下降，投资者的需求也在下降，但住房存量仍维持在接近历史低点的水平，这给房价带来了非常大压力。”
房地产协会最新数据显示，6月份全国待售房屋数量同比下降33.3%。报告还显示，新房上市数量较上年同期下降14%。
戴维森表示，当销量下降时，价格增长确实也会放缓。房地产协会和CoreLogic等其他机构的月度数据表明，房价增速实际上正在放缓，尽管在很大程度上是由于LVR的恢复。
“我们认为市场正处于一个转折点。随着所有政策变化开始生效，房价增长将进一步放缓。但要使价格开始下降，我们就必须看到失业率上升，而这不是评论家们所预期的。”
“近些年来，新西兰出现的最大价格下跌是在全球金融危机期间，并且没有出现类似信贷紧缩的迹象。即使抵押贷款利率真的开始上升，信贷仍然可用。”
戴维森说，“虽然明年价格增长和市场活动都将继续放缓，但价格可能会继续上涨，只是会更慢一些。”
西太平洋银行(Westpac)代理首席经济学家迈克尔•戈登(Michael Gordon)也认为，尽管市场依然强劲，但相对于今年年初的白热化步伐，市场正在降温。
他说，房地产协会的数据显示，销售基本持平，而房价上涨的速度比前几个月要慢。并且，LVR的回归和最近的税收政策变化，有助于降低投资性房产的需求。
戈登说，一旦抵押贷款利率，特别是比较普遍的1年期和2年期固定利率开始从低点上升，随着官方上调现金利率的前景即将到来，这种情况可能会发生变化。
但ASB银行的经济学家表示，市场持续走强确实提出了一个问题，即是否可能出台更多的措施为市场降温。
“一段时间以来，央行一直在推迟利用利率措施来应对房地产市场的繁荣，因为经济领域的其他部门还没有为加息做好准备。”
“现在是时候需要调整利率了。我们预计首次现金利率上调将在11月进行。此外，预计抵押贷款利率在此之前就会开始上升，从而开始扭转房价的走向。”（信报编译 Blue）
文源：Stuff 图源：ABIGAIL DOUGHERTY/STUFF
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