房地产市场是如何变得如此炙手可热的？

我们都知道新西兰的房地产市场现在并不是走在一条健康发展的道路上。但是，这种情况是怎么发生的呢?

回溯近40年的发展，我们也许可以从中找到答案。

来自Kiwibank的经济学家Mary Jo Vergara首先罗列了三个条件：官方贴现率(OCR)、宽松的贷款与价值比率限制（LVR）、住房供应不足。

官方贴现率(OCR)

“推动市场走强的最重要因素是利率。”Vergara表示。

Vergara强调的是银行并不会免费提供抵押贷款。当你借钱时，银行会收取相应的费用，也就是利息。

利率决定了你总共要为你的房子支付多少钱，以及定期抵押贷款的还款额将是多少。简单地说，利率越低，你支付的就越少，用于生活消费的可支配收入也就越多。

去年，由于新冠疫情导致官方贴现率(OCR)下降，银行的利率降到了历史最低点(从4.5%降至不到2.5%)。较低的利率意味着更多的人有能力从银行借钱，这样的利率吸引了大批投资者和首次购房者。

OCR基本上是另一种利率，是由央行制定的。Kiwibank、澳新银行ANZ和ASB等各大商业银行的钱就是从央行那里来的。这些商业按规定的利率(OCR)向央行借款，然后以略高一些的利率再借给我们。

在去年新冠疫情爆发期间，新西兰央行将OCR降至创纪录的历史低点：0.25%。

Vergara表示，央行这样做是为了刺激经济活动。从理论上讲，因为贷款成本很低，低利率会激励人们进行更多的投资。

然而，当储备银行降低OCR之后，无意中为房地产市场开启了一个大牛市。从本质上讲，较低的利率让投资者和已经拥有房产的人更容易借到更多的钱，从而购买更多的房产。

宽松的贷款与价值比率限制（LVR）

除了较低的OCR外，央行还放宽了人们购买房产的贷款与价值比率(LVR)限制。

贷款与价值比率是指一个人打算贷款的金额除以物业的总价值。重要的是，对于那些住在自己房子里的人(自住者)和投资者(购买房产的目的是通过出租或转售来实现盈利的人)来说，有不同的LVRs规定。

在新冠疫情前，LVR限制通常要求自住者支付20%的首付，投资者则要求30%的首付。当然也有一些例外的情况，比如加入政府的首套房贷款计划（First Home Loan Scheme），或者银行会提供一定的退路等等。

但是在新冠疫情期间，LVR限制分别下降到了10%和20%。本来，此举应该可以帮助那些面临经济困难的人们。但就像OCR一样，LVR限制月底，产生的变化就越有利于已拥有房产的人。对于投资者来说，他们抓住机会利用现有的房地产投资组合，就可以购买更多的房产。

杠杆是指一个人用现有的债务(如抵押贷款)来为一项资产(如房产)进行融资。例如，如果一个投资者拥有100万纽元房产30%的产权，在20%的LVR限制条件下，他们就可以再借10万纽元进行投资。

这就意味着，拥有多种资产和多种机会的投资者可以在创纪录的低利率下进行多项新的投资。

值得关注的是，目前储备银行已经提高了LVR限制。5月1日，自住业主的LVR限制回到了20%。对于投资者来说，这一比例则上升到了40%。

住房供应不足

如果被这一切已经搞得不知所措，那么别忘了我们还面临着住房存量短缺的问题。从本质上说，没有足够的住房供我们所有人居住，这就是为什么去年恶化的住房危机不太可能很快得到缓解的原因。

追根溯源

有趣的是，这个问题可以追溯到2020年疯狂时期之前更久远的时代。

奥克兰大学城市规划讲师Elham Bahmanteymouri博士的研究方向包括城市发展管理和住房政策。她指出，新西兰1984年的提前选举导致了新自由主义的变化，而今天的房地产市场却无法接受和适应这种变化。

Elham博士说表示，经济改革改变了新西兰的货币价值，也取消了对农业的补贴。

当时的经济改革是由时任1984-1990年第四届工党政府财政部长的罗杰.道格拉斯带来的。也许你和我一样，在听到这个故事之前从未听说过这个人的名字。但是，罗杰.道格拉斯在担任财政部长期间所做的改变，即罗杰经济学，重塑了新西兰的经济，并对房地产市场产生了持久的影响。

罗杰·道格拉斯支持新自由主义的理念，这意味着将权力从公共部门转移到了私人部门。

对于新自由主义来说，其中的关键因素是：取消补贴、许可证、配额和关税；放松对金融部门的管制；信贷渠道简化。

取消补贴、许可证、配额和关税

罗格经济学的主要影响之一是农业不再是新西兰经济的主要贡献者。

首先，政府取消了对化肥的补贴，以及对抗旱、洪水和其他自然灾害的资助。被取消的补贴部分约占农民总收入的33%。

第二，取消进口商品的许可证、配额和关税。在1984年之前，进口商品的成本很高。人们要么必须支付特殊许可证，要么通过配额限制可以进口的货物数量。当货物进入新西兰时，关税也发生了相应的变化。从本质上说，这些变化降低了外国产品进入新西兰的成本，从而降低了本地生产产品的利润。

第三，首次引入税率为10%的GST商品服务税。

所有这些变化都使得新西兰的制造业和农业的成本变得更高。此后，教育、旅游和金融服务等服务性行业成为对新西兰经济提供最大贡献的行业。

此外，金融服务的具体变化使得新西兰人可以很容易地借钱购买房产和各种消费品。

放松对金融部门的管制

放松管制是指取消很多方面的限制。

1984年，政府取消了阻止银行与其他提供不同服务的金融组织竞争的限制。这意味着很多以前的金融公司被吸收进银行，抵押贷款的竞争变得更加激烈。

商业银行必须在新西兰央行注册。同时，新西兰放松了外汇管制，允许海外银行进入新西兰市场，以及更多的外国资金和投资者。

总的来说，这意味着银行活动的广泛整合，以及商业银行之间的竞争加剧。

Elham博士说:“让更多的人进入市场，让更多的人为了经济生产力和更高的经济增长参与交易，从而创造一个非常火热的新西兰经济市场。”

信贷渠道简化

随着信贷的增加和税收的降低(1984年经济改革的另一个关键领域)，新西兰人比以往任何时候都能获得更多的资金。很自然，人们找到了消费新获得的现金的方法。

“资本主义是通过消费主义运作的，”Elham博士说。“信用卡系统帮助整个经济创造了更多的需求，促进了经济发展。这意味着你可以购买基于债务的任何东西，它创造了更多的需求和更多的经济增长。”

在当时，这也适用于抵押贷款，这使得拥有房产对人们来说是一种非常好的投资。

在Elham博士看来，在罗杰经济学下发生的新自由主义变化与当前的情况有相似之处。当时，政府希望通过开放市场，让人们更容易通过借贷来刺激经济活动。2020年，央行也有同样的意图，只是央行使用了OCR和其他的贷款限制措施来达到这样的目的。

最后，这两套改革都巩固了住房在新西兰的价值：作为一种优质的个人资产和投资选择。

住房供应

在讨论火热的住房市场时，当然需要提到的一点是：住房供应。

Elham博士表示，很难准确地指出住房短缺是在什么时候发生的。但她认为，2007-2008年全球金融危机之后，住房短缺的问题更加严重了。如今，她认为解决住房供应不足的一个重大挑战是正在建造的房屋类型。

Elham博士说，“是的，建筑行业缺乏劳动力和资源是一个问题，但选择建造的房屋类型也存在问题。”

“一居室和两居室的住宅需求很高，但人们的重点却是建造四居室到五居室的住宅。这是因为小户型房产比四到五居室房产所产生的利润要少很多，这就是经济学家常讲的生产要素分配不当问题。”

Elham博士表示，新西兰需要放弃建造更大的房屋或某些类型的房屋，此外，还需要停止将住房视为财富和投资的主要来源。

她表示:“很多人利用这种缺乏可负担住房或市场上缺乏足够住房的情况作为经济增长的引擎，并从中赚取更多的钱。”

Elham博士说，改变是可能的，但不会在一夜之间发生，新西兰需要对国家的经济基础进行根本性的重置。

文源：1 News 整理：信报/Blue 图源：网络

How the housing market got so cooked（https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/housing-market-got-so-cooked?fbclid=IwAR2M_WPu5j9RjApjdAmu_JRnkLs1G5FJ7cVwOJPCiBRZXW9v1BAbrU23hNY）