如果你是一个租客，或者正在寻找房子，政府对房租涨幅设定上限的想法听起来可能是个不错的主意。但如果你是房东，这听起来可能是最糟糕的主意了。
随着租金成本的螺旋式上升，许多人再次呼吁采取某种形式的租金管制。在政府准备应对相关的税收政策变化时，住房部长梅根·伍兹(Megan Woods)也向政府征求了关于租金管制的建议。
但一些刚刚受到一系列旨在帮助首次购房者的房产新政冲击的房东来说，如果租金不能改变，他们将被迫退出房地产市场。许多经济学家表示，大多数形式的租金管制实际上是弄巧成拙。
在新西兰，租金管制对租房者或房东来说到底意味着什么？这些政策真的能帮助解决住房危机吗？
什么是租金管制?
租金管制指的是限制房东对物业收取租金的多种方法，包括临时冻结租金，或限制年度最大增长等。另一种选择是设定区域、城市或地方政府范围内的租金上限，这一措施只适用于房价螺旋式上涨的地区。
租金管制并不是什么新鲜事，在旧金山、纽约、柏林和安大略等世界其他地方也曾实行过。
租金控制对租户来说是个好消息，对吧?
工会委员会(CTU)的政策主管兼经济学家克雷格·雷尼(Craig Renney)曾任财政部长格兰特•罗伯逊(Grant Robertson)的高级经济顾问。他认为，任何租金管制都将是一种剧烈的短期补救措施，为的是努力减少租房者不得不面对的租金上涨趋势。
维多利亚大学(Victoria University)三年级学生巴纳比·沃茨(Barnaby Watts)和其他六名学生在惠灵顿市中心合租了一套七居室的公寓。这套公寓每周的租金比之前增加了70纽元，达到1687纽元，这意味着每位室友每周需支付241纽元房租，而学生贷款不足以支付现有的房租。
租金管制会使像瓦茨这样的常住租户立即受益。但是，未来几年搬进惠灵顿的新学生可能会发现很难租到房子。
Renney表示，租金管制抑制了公寓和小型住宅等更容易出租房产类型的建设，也抑制了房东将房产价格维持在我们希望的水平。
目前，新西兰的房东不能将租金提高到高于市场价格的水平。但这一说法有不同的解释。去年因疫情而采取的冻结房租措施取消后，曾有房东将房租从每周250纽元上涨至每周350纽元，增幅达40%。
如果租户想要质疑租金上涨，则必须向租赁法庭证明租金的上涨远远超过了该地区的其他上涨。
房东真的会卖掉房子吗?
新西兰房地产投资者联合会主席莎朗·库尔威克（Sharon Cullwick）表示，政府取消贷款利息和租房利润扣除的决定“非常巨大，将大幅增加出租物业的成本。”
如果房东不能提高租金来弥补上涨的成本，他们可能会决定出售自己的房产。智库新西兰倡议(NZ Initiative)的一份研究报告警告称，在这种情况下，低收入的租房者可能会被赶出去，并且承受搬家成本带来的打击。
新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand)代理首席执行官温迪·亚历山大(Wendy Alexander)表示，“我们从会员那里得知，许多投资者正在出售名下的出租房产，退出房地产市场，从而在整体上减少了出租房屋的总额。”
“如果全国各地都实行这种做法，将给本已高昂的租金带来更大的压力。”
经济学家沙姆拜尔·埃克布（Shamubeel Eaqub）也认为，租金管制可能会产生意想不到的影响，减缓房屋租赁市场的供应。
“这似乎是一件看起来很简单的事情：只要阻止租金上涨，一切都会好起来。但事情没那么简单，后果是已知的。”
“这意味着新上市的出租房屋可能会减少，房产租赁供应放缓对其他试图租房的人来说是非常不利的。”
因此，租房者最终可能会为了分摊住房成本，挤进更小、质量更差的房子里，让他们的境况变得更糟。
但是绿党的克洛伊·斯瓦布里克（Chlöe Swarbrick）认为并不是租金管制本身导致了这些问题。
她表示，有些人会说是租金管制减少了住房供应，但实际上，正是租金管制的漏洞让房东能够轻松地将房子挪作他用。”
“当房东出售房产时，房产并不会消失。房产变成了一个房主的财产，而新的房主以前可能是一个租客，因此这不一定是一个坏的结果。”
雷尼也表示，无论如何，我认为我们不会看到很多房东卖掉房子，因为他们获得了巨大的资本利得。但问题是：住房是否比其他的投资选择更好？投资房产比把钱存在银行里好吗？比投资股票好吗？
住房的标准是什么?
雷尼表示，租金管制措施能否让140万新西兰租房者从整体上受益，要看我们能在多大程度上保护他们。
“如果能迫使房东将房产维护到合适的标准，那么我们就能缓解由此产生的问题。”
但是，中长期的解决方案仍然是增加住房供应。
雷尼说：“我支持一系列的措施来帮助解决住房危机，而租金管制措施可以是组合的一部分。如果我们关心的只是控制租金价格，那么租金管制就是当前问题的解决方案。”
斯瓦布里克补充说，“我们需要建造更多的经济适用房，每个人都同意这一点。”
文源：Stuff 图源：CATHY YEULET/123RF
原文作者：Mikaela Wilkes 整理：Blue
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