本报记者 张雅洁 综合
2018年新西兰房地产市场是多姿多彩的一年。虽然交易量低但很稳定，并且全国范围内价格价呈现持续增长趋势（除了奥克兰和基督城）。目前整个市场的主要关注点集中在政府推行的政策和措施上。
新西兰专门提供房地产信息、分析和服务的QV.co.nz，摒弃以往的单调的数据分析，近日发布2019年的房地产和经济前景。以下是该报告提出的备受瞩目的十个关注点：
1. LVR变化
2019年的第一个里程碑是1月1日宣布的放松对LVR（全称Loan to value ratio，指的是银行房贷相对于所购买房子估值的百分比。比如购买估值100万纽元的房，房贷70万，那么LVR为70%）的限制。我们对这个变化对市场活动产生的影响持谨慎态度，因为银行可能会用更严格的贷款标准，因此潜在的借款人群中能满足这些要求的可能还不是那么多。
2.海外买家
从2018年10月22日开始的海外买家禁令已经实施了几个月了。2019年2月8日，我们将获得新西兰统计局关于2018年第四季度最后三个月的房屋交易数据。现在解读任何数据可能还为时过早。
关于禁令的影响，我们将在新年开始时密切关注这些数字。新西兰的外国买家，其市场比值，大体占所有权净变化的1-2％（购买大于出售）。然而，这不会影响整体交易（因为很难区分国内和国外购买），估计这类交易可能占总额的10％。这些数字是全国性的，在皇后镇和奥克兰市中心会更高。
此禁令实施并有效监管的话，目前海外买家的购买应该已经为零。
但这里是有漏洞存在的。海外买家在新西兰仍然可以购买大的开发项目（比如20套或更多公寓）。这对于开发商前期需要大量资金却又难以从银行贷款的情况下，这样的开放对当地经济有一定的推力。当然，这样的买家数字不会很大。这些开发项目（房屋）可以出租，但不能出租给外国买家的家人或同事。
3.资产收益税（Capital Gains Tax）
税务工作组将在2019年2月向政府提交最终报告，建议是否征收任何形式的资本收益税，以及采取何种形式。需要注意的是政府很可能会接受这一建议，并且在下一次选举中延续，因此这肯定不会是短期影响。
到目前为止，新西兰是没有资本收益税的。而由于没有资本收益税，一直以来投资新西兰的房地产相比起于其他经济合作及发展组织 (简称经合组织，英文为OECD) 的国家的房地产更具吸引力。
也就是说，投资者若以长线投资为目的而持有投资物业，投资者不需要就出售土地及物业的利润缴付所得税。除了这类型的利润不需要付所得税外，投资者若以长线投资为目的而持有投资公司的股份，那日后因买卖公司股份而得到的利润，也不用缴付所得税。
4.租赁收益减免或相抵
目前，如果您是房地产投资者并且您的收益是亏损状态，您可以使用该损失来减少对其他收入来源征税的金额。新的政策基本上是说任何损失仍可用于减税，但仅限于资产类别的财产。因此，房东仍然可以利用损失来减少其当前房地产投资组合中的税额，方法是将一处房产的损失与另一处房产的利润和/或从一年到下一年的利润相抵。但不再允许将该损失用于其他形式的收入。此目的是打击市场的投机，其中包括资本收益。
不过这样有可能会触发一些现有的房东离开该行业，而较大的投资者可能会提前进行重组，但就其行业特点，似乎不太可能导致大起大落。
5. KiwiBuild
迄今为止，政府的KiwiBuild计划在发展问题上已经有了相当大的份额，但他们希望在2019年真正提升势头，包括建筑量和买家对实际建造房屋的吸纳量。
KiwiBuild的第一个目标，是在2019年中期之前完成1000个适度且价格合理的KiwiBuild房产。根据其网站上的仪表板跟踪器，看起来他们已在步履稳定地实现着计划。KiwiBuild宣布了一些合作的开发商，已售出40套房屋，完成了另外33套房屋，另有77套房屋正在建设中，还有4,047套房屋正在建造中。
不过这一切的最终是希望房子确实卖给了首次置业者。如果房屋没有卖出的话，它可以出售给其他买方类型（例如投资者），但仍然以上限价格出售。这是该计划的一部分。KiwiBuild的主要目标是提高可用的“入门级”（首次置业者）房屋的存量。
另一个相关主题是KiwiBuild对建筑行业的影响。在几个大公司破产的一年里，开发资金变得有点困难，这是否意味着公司将重点转向于小型住宅？（比如说KiwiBuild承包商，或预制构件？值得关注。）
6.建筑许可Building Consents
新西兰目前正处于过去50多年建筑许可申请的三大繁荣时期之一，由奥克兰市场驱动，逐渐从独立住宅转向小型住宅（联排别墅、城市公寓或平房）。然而，具体看奥克兰，我们估计每年有1万2千到1万3千个申请，只有大约一半会直接通过：因为大量的改建、重建在进行，比如把原住宅拆掉然后再重建。
简而言之，建筑许可的申请和实际建筑量需求保持高位，甚至可能进一步上升，对目前的住房短缺产生实际影响。对于已经全速运转的行业而言，2019年是否会出现问题引人忧。
7.移民
2019年净移民将持续处在比较缓和减少的状态，这将有助于减少房地产的泡沫及建筑业的压力，但效果还是小而缓慢的，因为净移民人数相对仍然非常高。
8.利率
官方现金利率将在2019年（可能是2020年的大部分时间）保持在1.75％，这将有助于利率保持在比较低稳的合理范围内。 然而，抵押贷款利率的风险平衡是向上的。 不能排除来自较高离岸利率的影响，并且从储备银行在未来五年内提高资本充足率要求的信号，也可能看到抵押贷款利率上升的趋势。 2019年利率的任何增长都可能很小，但仍需密切关注。
9.市场容量
以上所有这些因素如何相互影响，以及GDP增长和劳务市场等其他宏观因素，将在很大程度上决定2019年的房地产销售量。
我们预测2019年的交易量将保持在8万-8万5千左右（类似于2018年）。LVR放松可能意味着实际数字会比较高，但这些销售额仍将远低于之前超过10万的峰值。
10.财产价值
现在，回归到每个房产投资者最想问的问题：价格会上涨，下跌还是稳定？一般来说，我们预计情况可能跟去年差不多，全国平均价格上涨3-5％。不过达尼丁和惠灵顿的增长会超过这个数字，基督城和奥克兰低于这个数字倒也不足为奇。今年表现良好的许多区域中心，例如Napier，Whanganui, Palmerston North和 Invercargil，在2019年可能跟去年一样。。
综上所述：还有很多变化都在发生。我们的预测是，2019如果没有重大的动荡，将是另一个稳定的一年，当地市场会更加稳定，但海外动态仍存在未知风险。
同时，无论从哪方面说，2019年都将是另一个繁忙的一年，有很多值得关注。当然如果你想购买或出售，建议还是先做好研究，这样你才心中有数。
