Discussion about Overseas Investment Amendment Act 2018
相信大部分读者已经听说了上个月22日开始施行的海外居民投资法2018修正法案Overseas Investment Amendment Act 2018, 并且知道新西兰开始对海外居民在新西兰的投资有了一定的限制。这个修正法案的通过和施行，对于新西兰的海外居民确实是一个影响深远的事件。那么，这个法案的限制范围到底有多大，涉及到的投资方向主要是那些，又有什么样的情况可以例外不受制约。本文就想通过几个关键问题的探讨，向大家介绍一下不少读者可能十分关心的问题。
释疑一：修正法案所涉及的限制海外居民购买的房地产，是哪些房地产？
修正法案限制海外居民购买的房地产，是通常意义上的居民住房及用作居住房的建地Residential Land，另外还包括也可用作居住用的生活形态农场Lifestyle Farm。要区分哪些房地产是Residential Land 和Lifestyle Farm其实很简单，任何房地产买卖网站通常就有对房地产的分类，凡是列在上述两个分类里面的房地产，海外居民就不能购买。同样也可以很简单的推理出，凡是不属于上述两个分类里面的房地产，海外居民的购买是不受限制的，比如商业类房地产，不带居住的农业用地等等。比如，商铺，酒店，加油站，工厂，农场等等商业房地产，新西兰还是对海外买家没有限制的，除非这些房地产位于新西兰的特别敏感地带Sensitive Land，或者农场的面积超过规定。
释疑二： 修正法案所说的海外居民，到底是指哪些人？
新西兰公民当然不在海外居民的范畴，那么新西兰的永久居民PR 是不是也不属于海外居民的范畴呢？不完全是噢，要回答这个问题， 首先得讲一下什么是新西兰的一般居民Ordinarily Resident这个概念，要成为新西兰的一般居民，有四个前提条件：必须是新西兰的永久居民PR， 必须是以新西兰为居住地一年以上，必须在这个一年内有183天以上实际地居住在新西兰，必须是新西兰的税务居民。只有同时符合上述条件，才被视作新西兰的一般居民。而只有符合新西兰一般居民条件的永久居民PR才不算是海外居民，反之就被视作海外居民，从而受到修正法案的限制。所以除了上述讲的新西兰公民，和新西兰一般居民，还有澳大利亚公民，和新加坡公民不受修正法案的限制，其他所有的人都视作为海外居民。
新西兰永久居民，澳大利亚永久居民，新加坡永久居民，如果不能符合上述新西兰一般居民的条件，可以向新西兰海外投资委员会申请批准后购买居民住房和建地。
释疑三：修正法案有没有哪些适用上的例外，对海外居民有投资的现实意义？
修正法案对海外居民的投资限制实际上还是有一些例外的，比如返租式的酒店公寓，虽然也是属于居住用房，但是如果酒店的规模超过20间房以上，同时购买酒店公寓以后把公寓返租给酒店管理方，签署管理协议，海外居民并不居住在这种公寓里，那么海外居民是可以购买的。这种酒店式公寓在新西兰的不少旅游景点或大城市都有出售，比如皇后镇，Hanmer Spring, 等等。
又比如，公寓式住房 Unit Apartment。如果开发商开发超过20套以上的公寓式住房，那么开发商可以向海外投资委员会申请批件，将60%的这类住房以期房的方式卖给海外居民。一旦开发商拿到了这个批件，每个单独购买的海外居民就不用再做任何申请，直接就能购买了。这个例外很有可能推动新西兰大城市的开发商转向开发多层多套的公寓式住房。
释疑四：如果我是新西兰的公民或一般居民，但是我的配偶不是，我的配偶能和我一起购买新西兰居住用房或建地吗？
配偶双方只要一方符合条件，另一方即使不符合条件，也不影响其有权利共同一起购买。即使以后离异，不符合条件的一方也仍然能够持有居住用房和建地，而不需要向海外投资委员会做新的申请。比如，夫妻双方一方是新西兰一般居民，另一方只有旅游签证，那他们可以共同购买，不受修正法案的限制。
释疑五：如果我是海外居民，我不能直接购买新西兰居住用房和建地，那我能不能借助新西兰人成立公司或成立信托，虽然我不是公司董事，或信托的信托人，但是我作为股东或信托受益人实际控制这种公司或信托，这样可以吗？
这个做法是行不通的，修正法案沿用了2005年法案的关于相关联系人Associate的规定。海外居民的新西兰相关联系人，如果要购买新西兰的居住用房和建地，只要和海外居民有相关联系, 也一样受限制，要获得海外投资委员会的批准才能购买。这种相关联系，可以完全是合法的公开的关系，像通过管理协议，公司组成关系，信托等等。比如，某新西兰人成立一个信托，然后这个信托指定某海外居民做信托财产的管理人，同时在信托契约中明确规定信托资产必须由这个海外居民管理，那就被认为是有相关联系。又比如，某新西兰人代替某海外居民购买新西兰居住用房和建地，同时他们之间签署相关的借贷协议确定购买的资金来源来自海外居民，很显然，也会被认为有相关联系。总而言之，如果海外居民对这种相关联系人的购买有控制权，就属于限制的范畴。
上述的释疑，希望对读者简单解释一下海外居民投资法2018修正法案。在新西兰移民局网站上有一个简单的自我测评求答，方便易用，读者如果需要，可以去自我测评一下自己是否受修正法案限制，网址是https://www.newzealandnow.govt.nz/living-in-nz/housing/buying-building。当然，修正法案涉及的方面远超过上述的简单释疑，比如怎么认定法人，比如公司，信托等是海外居民？如果受修正法案限制的海外居民，又想要获得审核批准在新西兰投资开发居住用房和建地，该怎么操作？有什么样的批准要求和标准？关于这些更深入详细的法律问题，如果需要法律服务，请联系德众律师楼LESLIE HILLS LAW 律师事务所 03 9611325 SHIRLLAY SUN新西兰高等法院大律师。如需面谈，请先预约。德众律师事务所网址：www.lesliehillslaw.co.nz
