莫慧莉 编译整理
对于新西兰的租房一族来说，未来可能就要做好房租高涨的心理预期了。
与全国的房价相比，房东从其投资性房产中获得的租金大多较低。因而，在缺乏资本收益的情况下，房东们可能会作出提高房租的决定，从其投资房产中获得更高的出租收益。
当房价飞速上涨的时候，租金低也是房东们可以接受的，但现在由于房价增长已停滞，情况开始发生变化。
房产网站Homes.co.nz对相关数据进行了分析，将投资者从房产出租得到的平均租金与房屋均价作出对比，即房产的租金收益率。
在扣除购房成本之前，房产租金收益最高的是基督城的Aranui区。该地区房屋租金的中值为362纽元/周，而根据HomesEstimate的数据，该区房产的平均估值为28.1万纽元，那么平均每年的租金收益率为6.8%。
然而，假如同一名投资者将28.1万纽元存进银行，以定期四年来算的话，其收益率仅在4%左右。
在首都惠灵顿，资金收益率最高为Grenada North区的5.4%。Enderley是哈密尔顿（Hamilton）房租收益率最高的，达到5.3%；而奥克兰Orere Point区的房租收益率则为4.9%。
在奥克兰房价最贵的地区，房地产投资者获得的租金收益率甚至不足3%。而且，投资者还要从该收益中拿出一部分，作为修理和维护费用、房产管理费用以及贷款利息。
房产网站Homes.co.nz的首席数据分析师汤姆•林特恩称，房价较低地区的房产通常能产生更高的房租收益，因为这些地区对租赁房产的需求是最多的。他说，有些投资者可能需要将注意力从中心区转移到更小的城镇，因为这些小地方的回报率通常更高。
经济学家卡梅伦•巴格里称，当房东压力与日俱增且资本收益的机会渺茫时，这种情形是不可能持续的。
现在，投资者又被施加了新的要求：对出租房屋安装保温层，而政府也在努力给房客提供更多权利。与此同时，房东们寻求投资损失索赔的机会也被剥夺。
为了提高租金收益率，使投资者有所回报，那么租金就需要上涨，而房价则需要降低，或二者同时进行。
巴格里称，一场房产大战即将开始。他说，实际上奥克兰的房地产市场比官方数据显示的要弱，传闻在有些郊区地区的房价甚至下降了5%至10%。
但问题是，卖家（尤其是房地产投资者）的期望是基于旧常态之上的。但与资本收益相比，新买家其实更看重现金流，他们需要看到整个市场的改变。
巴格里说，旧思维方式和新做法之间的“僵持状态”仍会持续一段时间。如果市场还将持续低迷6至12个月，投资者就必须忍气吞声接受低收益这个事实了。但问题是目前奥克兰市场的调节空间仍很大，会对投资者造成不小的压力，而很多人还没意识到这一点。
房地产投资者和开发商大卫•威特伯恩称，投资者可从多种渠道获得收益。他说，奥克兰中心地区的回报率更高，因为那里有更多公寓。有些投资者采用寄宿公寓或群租结构的方式来获得更多租金，而设施齐全的公寓和学生宿舍也能带来更高的收益。
有时候，投资者还可以使用爱彼迎（Airbnb）等网站来增收，但威特伯恩说这种方法不一定适合每栋房子。他说，如果房子具备某种特点的话，比如说靠近海滩，成功出租的几率就大得多，但如果是位于Mt Roskill的普通房子的话，估计很多人就不会考虑了。
威特伯恩还表示，尽管与之前相比，奥克兰的住房压力有所降低，但该市的租房市场仍然供应不足。
有些婴儿潮时期出生的人选择购买一所小公寓，然后将其出租，这样获得的收入比单纯放在银行要高。他们当中有的人购买了不动产，出租后能够获得6%的收益就很知足了。
威特伯恩称，房地产投资损失会改变投资者的方法，鼓励他们确保每栋房子都能“勉强维持” ，产生更多的收入以使得房产投资是值得的。
这就是说，有些人仍希望把房产当作一个寄托，以期望获得资本收益。
安德鲁•金是新西兰房地产投资者联合会（NZ Property Investors Federation）的执行官，他声称未来几年房租收益还有很大上涨空间。
安德鲁表示，新西兰将进入一个房产循环期，房价很可能会保持不变。与房价相比，租金价格将会一直变化。随着成本和各类规则的变化，对于提供出租物业和租赁资源的短缺，人们一般持否定态度，未来几年房租价格将很可能继续上涨，且上涨幅度比往常更大。
当房价稳定且房租价格上涨时，人们大多希望租金收益也随之上涨。然而，这就需要鼓励大家不断向市场提供租赁性房地产。
