月度抵押贷款数据显示，这是一个在很短的时间内从炽热到寒冷的市场
最近在这个痴迷于住房投资的国家发生了一件非常罕见的事情。
住房投资者持有的抵押贷款存量实际上在 7 月份出现萎缩。住房投资者所欠的抵押贷款金额减少了。为了说明这一事实，在不远的过去，我们看到投资者持有的住房抵押贷款存量有时每月增加超过 10 亿纽元。然而，储备银行（RBNZ） 7月份的月度贷款数据显示，注册银行向投资者发放的未偿还抵押贷款当月减少了大约896.31万纽元至1000亿纽元。 现在这显然不是一个巨大的下降。但这是不寻常的。
自 2016 年底以来，新西兰联储才公布了详细的抵押贷款数据。
但除了 2020 年 4 月一切都被锁定之外，最近一个月的数据是唯一显示投资者下跌的数据。而且您必须认为，在历史背景下，这种下跌是罕见的，尽管很容易想象，在 2008 年至 2011 年的全球金融危机后时期，很可能会出现下跌。
迄今为止，在 2022 年的七个月（截至 7 月）中，投资者抵押贷款的数量增长了不到 10 亿纽元，而且增长速度一直在放缓。
与 2021 年前七个月相比，投资者抵押贷款增加了近 52 亿纽元。
在 2020 年 9 月至 2021 年 3 月之间的六个月期间，当投资者庆祝贷款与价值比率 (LVR) 限制的临时取消（从 2020 年 5 月起）时，他们作为投资者额外增加了 67 亿纽元抵押贷款以每月超过 10 亿纽元的速度增长。
在此期间，投资者抵押贷款增加了近 9%，达到 840 亿纽元以上。难怪新西兰联储会再次冲上 LVR 限制。
这与现在发生的事情相去甚远，因为投资者已经应对了重新引入 LVR、利息扣除的税收变化和信贷规则变化的杠杆组合。
今年可能会出现自 2016 年数据出现以来投资者借贷增速最慢的一年。值得记住的是，2016 年年底投资者活动急剧下降 – 这一直延续到2019-20 年期间。随着新西兰央行希望阻止 2016 年中期白热化的房地产投资者活动，这种放缓对投资者实施严厉的 40% 存款规则之后发生的。
当我们刚进入春天时，看看住房投资的趋势，整体数据显得格外有趣。当然数据显示收缩的不仅仅是房地产投资者。
7 月份的数据显示，当月为自住业主登记的银行抵押贷款存量增加了 7.63 亿纽元（至 2446.56 亿纽元）。如果我们排除 2020 年 4 月的封锁和 2021 年 11 月，新西兰联储将所有抵押贷款从自住业主重新分类为投资者，我们必须回到 2017 年 7 月才能看到增长放缓的月份。
今年前七个月，自住业主（这一类别包括首次购房者）为他们持有的抵押贷款总存量增加了近 74 亿纽元。
相比之下，2021 年前七个月抵押贷款总额增加了 147.5 亿纽元（每月超过 20 亿纽元）。
根据 REINZ 的数据，在 2021 年 11 月至 2022 年 7 月期间，全国房价中位数下降了 115,000 纽元，即 12.5%，至 810,000 纽元。包含在全国数据中的奥克兰的情况稍差，中位数下降了 200,000 纽元，或略低于 15.5%，至 110 万纽元。
鉴于这些价格下跌，我们可以预期平均抵押贷款规模会持续减少。但这是一个缓慢的过程。
新西兰联储的数据显示，平均规模的新抵押贷款承诺在 5 月份达到 408,000 纽元的高位，6 月份降至 406,000 纽元，然后在 7 月份大幅下降至 379,000纽元。然而，7 月份的数字仅比峰值平均规模下降了 7% 左右，仍然远高于一年前 332,000纽元的平均新抵押贷款承诺。
从理论上讲，当我们查看抵押贷款现在的成本时，可以预期这些抵押贷款规模可能会进一步减少。 新西兰联储银行“特殊”利率的月平均数据显示，2021 年 7 月两年期平均利率为 2.82%，而今年 7 月为 5.4%。结果是我们的“平均”抵押贷款持有人在今年 7 月比去年同期多借了 47,000 纽元（多出 14%），但在每月还款中多付了 760 纽元，足足多出 56%。
为了恢复与一年前我们的“平均”抵押贷款持有人相同的每月金额，现在以 5.4% 的利率获得抵押贷款的人只需要支付 244,000 纽元的抵押贷款。因此减少了 88,000纽元，即 26.5 纽元比一年前 332,000纽元的平均水平低 。
但是在去年年中之前一直处于超低利率的情况下，即使是非常大的抵押贷款也是“负担得起的”。因此为了现在更“负担得起”，可能需要减少多少抵押贷款规模是一个争论的问题。但目前看来，固定利率抵押贷款似乎不会比现在高得多。同样目前的批发利率定价表明零售利率也不会那么快下降。
随着春天和夏天在随后几个月的到来，人们还将持续准备为抵押贷款支付的费用，以及他们可以为房屋支付的费用。与此同时，我们似乎也不会看到抵押贷款以 2021 年初令人眼花缭乱的利率从银行门外流出。
原文： David Hargreaves
