- “利率上升可能会对建筑业产生影响，他认为建筑业是一个三速行业，可以挂五档、空档或倒档。” 最近，它一直处于第五档，但随着利率的上升，建设的经济动力就会减弱。
- 新西兰正在进入一个阶段，企业将被迫削减成本，因为他们的利润率在缩减。
- 现在新西兰的年轻人要在这里生活是非常困难的。
- 事实上，20%的新西兰人目前在海外生活和工作，而澳大利亚人只有2%，一个很大的原因是排他性的住房市场。
经济学家警告说，现在的低失业率可能无法挽救新西兰的房价下跌，利率上升和经济放缓可能意味着更多的新西兰人最终失去工作。
据Stuff报道，目前的低失业率常常被认为是为房价提供了一个安全网，因为房价下跌通常是被迫销售的结果，只要房主有工作，他们就会继续支付他们的抵押贷款。
但经济学家警告说，就业是经济活动的滞后指标，储备银行提高利率以控制30年来的最严重通货膨胀，可能会导致经济放缓，人们的消费减少，并最终导致就业损失。
奥克兰大学经济学家Ryan Greenaway-McGrevy说，储备银行最近表明，通过一再提高官方现金利率，他们是在“认真地打击通货膨胀，甚至牺牲经济增长”。
继续沿着这条道路走下去，就会看到后果。他说：”（这一方式）不鼓励消费，它鼓励储蓄，因此，收回家庭消费有更广泛的宏观经济考虑。”
Greenaway-McGrevy说，以持有固定利率住房贷款的房主为例，许多人在利率处于历史低位时申请或延长了他们的贷款期限。当他们来续贷时，他们面临的是翻倍的利率，这意味着更多的钱进入银行，而花的钱却更少。
然而，失业率可能如何上升，以及它将如何影响房价，并不明确。
Greenaway-McGrevy说，在低工资的角色和非技术性的职位中，最可能出现工作流失，但这些人不太可能拥有房产，因为他们曾因高房价而被排除在房产市场之外。
但他们确实在支付房租，如果他们无法负担市场租金（目前正在急剧增加），这将对投资者是否有能力持有房产产生连锁反应，因为租户无法负担要价，或者房产空置。
“这可能是我们需要关注的一个渠道。”他说。
已经有早期迹象表明，租金价格的繁荣正在发生。Trade Me最新的租金价格指数显示，新西兰全国周租金中位数同比跃升7%，在3月份达到575纽元。
对于这种增长，Trade Me房产销售总监加文·劳埃德说，最近房屋租赁市场发生了一些大的变化，特别是围绕着房东可以从租金收入中扣除多少税款，这对租金产生了影响，因为他们试图收回成本。
“租金价格往往与收入挂钩。在平均工资低的地区，房租要比工资高的地区低很多。Lloyd说：”这意味着通常有一个上限，由租房者能够承受的程度决定。
Cameron Bagrie是Bagrie Economics的总经理，也是澳新银行的前首席经济学家。他说，利率上升可能会对建筑业产生影响，他认为建筑业是一个三速行业，可以挂五档、空档或倒档。
最近，它一直处于第五档，但随着利率的上升，建设的经济动力就会减弱。
“如果利率开始影响建筑周期——历史上也是如此——那么你将看到建筑许可的减少，最终这将影响就业。”
“资产价格周期和房价肯定已经转向，如果我们看到建筑周期转向，失业率开始爬升，这可能会给住房市场增加另一层疲软。”
他说，底线是通过提高利率来遏制通货膨胀，这对经济增长或一般的资产价格不友好。
预测失业率将上升至4.5
Bagrie的模型预测失业率将在两年内上升到4.5%，他说这并不是 “一个过于糟糕的经济故事”。
然而Bagrie说，新西兰正在进入一个阶段，企业将被迫削减成本，因为他们的利润率在缩减。
雇主们不想裁员，因为他们可能在紧张的劳动力市场上很难找到他们，但随着压力的增加，可能会出现损失。
“储备银行能否设计所谓的软着陆？”
巴格利说，随着时间的推移，硬着陆的风险越来越大，主要是因为事实证明，价格通胀比预期的更加顽固和持久。
他说，政府可以采取一些措施，以减少储备银行使用官方现金利率增长的 “大锤 “的需要，包括削减开支，让更多的人进入劳动力市场以帮助企业。
国家 “需要稳定的、长期的价格下跌
Greenaway-McGrevy不同意国家需要从房价下跌中获救的观点，但他说急剧修正也不是好事。
他说：”目前的房价水平太高了，看到逐步下降对经济和我们的金融复原力是最好的。”房价必须下降。”
“从代际公平的角度来看，这也是最好的——现在新西兰的年轻人要在这里生活是非常困难的。我们给了他们所有这些激励措施，让他们在海外建立自己的生活，而他们却这样做了。”
Greenaway-McGrevy说，事实上，20%的新西兰人目前在海外生活和工作，而澳大利亚人只有2%，一个很大的原因是排他性的住房市场。
经济下滑可能因财富效应的丧失而加剧
房价下跌可能会抵消所谓的财富效应——也就是说，房主在房价上涨时感到更富有，因此更有可能在新车或外出就餐上消费。
当他们看到自己的房产价格下降时，他们很可能会放弃这种消费，这对这些企业产生了连锁反应。
Greenaway-McGrevy说，财富效应只是一个短期的繁荣，他说，房价上涨意味着更多的年轻新西兰人在更长时间内高度负债。
“我对财富效应在长期内推动经济增长的说法表示怀疑。
“从长远来看，经济增长是关于生产力，以及少花钱多办事。”
他说，历史表明，无论如何，高就业率不一定能保证房价稳定。
根据房地产数据公司CoreLogic的数据，2008年全球金融危机开始时，美国的失业率约为4%，而房价随后下降了三分之一。
（本文编译自Stuff报道）
