新西兰年度房价涨幅全球排名第二，房地产泡沫风险世界第一
据Knight Frank全球房价指数显示，在截至2021年3月的一年里，全球房价上涨了7.3%，而新西兰的这一数据则达到22.1%，位列全球第二位。
今年4月，彭博社(Bloomberg)报道称，奥克兰是世界上房价最难以负担的城市之一，而2021年国际人口统计年度住房负担能力报告则将奥克兰列为世界上房价第四难以负担的城市。
这样的高房价自然引起了国际社会的关注。在彭博社的一份最新报告中，新西兰疯涨的房地产市场被评为世界上“房价泡沫”最严重的国家。
该新闻机构于周二（新西兰时间）发布了最新的“房价泡沫排名”，用五个标准对各国的房地产市场进行评级。这五个标准分别是房价与租金比率、房价与收入比率、实际房价增长、名义房价增长和年度信贷增长。
读数越高，泡沫风险就越大。不幸的是，目前的泡沫看起来比以往任何时候都更严重。彭博社报告说，这些比率比2008年全球金融危机前的比率还要高。
经济学家Niraj Shah在彭博社的专题报道上写道：各种因素正在将全世界的房价推向前所未有的水平。
“创纪录的低利率，无与伦比的财政刺激，准备用作存款的锁定储蓄，有限的住房存量，以及对全球经济强劲复苏的预期，都是促成房价高涨的因素。”
如果经合组织（OECD）的数据显示出的是表现不佳，那么新西兰的表现则是相当糟糕。
在五项指标上的糟糕表现使新西兰在这项排名中名列前茅，领先于加拿大、瑞典、挪威、英国、丹麦和美国等其他“泡沫”住房市场。
在五项标准中的四项中，新西兰的得分是最差的；房价与租金比率（211.1）、房价与收入比率（166.6）、实际房价增长（13.2%）和名义房价增长（14.5%）均为全球最高。
只有新西兰的年度信贷增长（6%）没有达到经合组织的最高水平，这个位置被法国（11.2%）占据。
但现在的全球房产市场不会像2008年金融危机那样快速崩溃。Shah表示，尽管风险指标很高，但利率很低，贷款标准较高，而且谨慎的政策已经到位。
彭博社报道表示，未来一段时间更可能是“冷却期”而不是“崩溃期”。
在过去的一年里，新西兰的房价急剧上升。政府在3月宣布了一套新的住房政策，试图为房地产投资降温并帮助首次置业者。
尽管政府采取了这些措施，但最新的Quotable Value数据显示，在截至5月的短短三个月内，平均房价上涨了8.9%。
一些经济学家认为，在贷款利率上升之前，房价不会停止上涨。新西兰最大的银行之一ASB认为这将会在5月份发生。ASB的最新经济预测表明，住房市场不会“沉没”，并预计今年的房价将再飙升10%。
控制房价出绝招：债务与收入比率（DTI）贷款限制
央行正在寻求限制对债务超过收入的购房者的贷款–这种工具被称为债务与收入比率（DTI）限制。
财政部长Grant Robertson已经“原则上”同意允许采取DTI措施，央行将其描述为“可能是最有效的额外工具”，以帮助稳定疯涨的房价。
什么是DTI：
Debt to Income Ratio, 贷款收入比。在抵押贷款行业中被称为DTI，其计算方法是将一个人每月的所有财务义务–包括拟议的住房付款–除以该人的总收入。
这个数字被称为DTI，根据拟议的计划，它必须低于某个数字，才能获得抵押贷款的资格。DTI也是反映贷款人还贷能力的重要工具。比如一个普通家庭的年收入是10万纽币，如果央行规定商业银行的DTI指标不能超过5，这个家庭从银行可获得的住房贷款上限就只能是50万纽币。如果想入手一个90万的房子，该家庭需要自掏房款40万纽币。
但Robertson表示，任何实施DTIs的决定都要经过充分的公众咨询。他还认为，DTIs不应该影响到首套房买家，而应该只适用于投资者。
央行目前还没有提供关于将对DTI适用何种设置的细节。
央行在周三的一份声明中表示，“在未来几个月，我们还将与行业讨论实施DTI限制和其他偿债限制的可行性，并将其作为我们稳定金融市场工具的一部分。”
“任何关于实施偿债能力限制的决定都会先进行全面的公众咨询。”
DTI限制将是对LVR（即贷款价值比率限制）的“补充”，后者对银行向低存款的借款人提供的抵押贷款设置上限。这些限制早在2013年就被引入，以冷却房地产市场，但在去年4月被取消，以刺激新冠疫情带来的影响。
由于房地产市场在疫情期间出现了有悖于预期的繁荣局面，央行今年重新引入了LVRs。从5月起，房地产投资者必须先支付40%的首付，而自住者需要20%的首付。
央行表示，DTIs和LVRs将“从不同层面解决住房市场相关风险”。DTIs降低了抵押贷款违约的可能性，而LVRs在很大程度上减少了借款人违约时银行的损失”。
行动党ACT住房发言人Brooke van Velden表示，财政部长Robertson“插手住房需求”的政策不会解决住房供应不足的问题。
她表示，讨论DTI的唯一原因是“现任政府已经失去了对住房市场的控制，并一直试图指责任何人，而不是他们自己”。
“政府可以随意修改规则，但是，真正应该采取的措施是建造更多房屋。”
近期获批的建筑许可达到了历史最高水平。新西兰统计局的数据显示，3月份，有4128套新房获得了许可，这是自1940年代以来的最高数字。政府也正在废除《资源管理法》，该法因其复杂性而被指责为阻碍了新建住房的开发。
与此同时，房价仍在继续上涨。房地产协会周二的数据显示，住宅物业价格从2020年5月的62万纽元增长到2021年5月的82万纽元，增长了32.3%。
政府在2月下令，央行在制定金融决策时必须考虑到房价。Robertson去年年底写信给央行行长Adrian Orr，建议采取行动控制房价。Orr则表示，采取此举可能会产生一些不利的情况，但Robertson坚持推动控制房价的行动。
3月，政府宣布了一系列政策，以帮助降低房价，包括在四年内逐步取消对租赁物业相关利息费用的减税，这一举措颇具争议。
房地产投资者立即威胁要提高租金以弥补增加的成本，但总理Jacinda Ardern坚持这一政策，因为投资者目前在住房市场的买家中占据了最大的份额。
政府还将明线测试（要求对住宅物业的任何收益支付所得税）的年限从5年提高到10年，但对新建投资物业将继续保持在5年，以帮助刺激房产的供应。（信报编译，Olivia）
文源：Stuff/Newhub
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