全球金融评级机构标准普尔(Standard & poor)表示，新西兰的房价在未来一年将会下跌。但房价下跌到底意味着什么？
房价在2020年一路飙升。新西兰房地产协会(Real Estate Institute)最新数据显示，3月份全新西兰房价中位数上涨24.3%，达到826300纽元的历史新高，高于一年前的66.5万纽元。
虽然标准普尔预计房价将因政府的措施而有序减缓，但该机构表示，减缓的趋势可能不会有序进行，并有可能导致房价过度下跌。
但如果房价过度下跌，而不是简单地持平，这对房产所有者和买家、投资者、银行和更广泛的经济来讲意味着什么呢？
关键的一个因素是价格下跌的幅度。2007年至2010年期间，爱尔兰曾经历过一场房地产市场崩盘，房价下跌幅度达到了35%，导致经济陷入混乱，许多房主的资产变成了负数。
但是，新西兰的房价不会出现这样的下跌。
独立经济学家卡梅伦•巴格里(Cameron Bagrie)表示，更有可能出现的是西太平洋银行(Westpac)在政府宣布住房新政后立即预测房价将下跌5%至10%这样的情况。我的期望也在这个范围内。这个下跌幅度的数字听起来确实很大，但需要考虑到2020年的市场情况，当时的房价上涨了20%。因此，房主可能会稍微放弃一些涨幅，但大多数人不会受到太多的影响。
他表示，这样幅度的价格下跌不太可能动摇房地产市场。央行即将发布下一期金融稳定报告和预算，这两份报告都可能包括针对楼市的进一步调整政策。
“所有这些不同因素的结合可能才会产生更深刻的影响。我认为，只有利率大幅上升，加上房产供应加速，才能看到房产价格出现巨大的破坏性下跌。”
在最新的货币政策声明中，新西兰央行将官方现金利率维持在0.25%。但如果经济前景发生变化，央行表示会准备降低官方现金利率。
Bagrie说，“尽管央行曾暗示在很长一段时间内都不会改变官方现金利率，但问题是会保持多久的耐心。如果通胀压力持续上升，央行的工作将会更加困难。”
Kiwibank首席经济学家贾罗德·科尔(Jarrod Kerr)也认为，如果房价真的下跌了，则更有可能像澳大利亚房价在2018年和2019年前后出现的下跌幅度。那时，澳大利亚房价的全国平均水平较2017年的峰值下跌了约5%。
科尔表示，这种情况并没有让人们真正感到恐慌。市场从高位开始修正，在几年时间内价格会回升到与之前比较一致的水平。不过，这取决于推动房价下跌的各种因素。如果这是由于廉价住房供应的大幅增加，那将是一件好事。
“尽管将拉低一个地区的平均或中位值价格，但总体房价将依然坚挺。对于希望进入市场的首次购房者来说，将有更多可负担得起的选择。”
然而，如果驱动力是一场比较大的经济冲击，导致失业率上升，出现新冠疫情最初预期导致的那种经济衰退，就另当别论了。全球金融危机的余波预示着这种情况下接下来会发生什么。银行可以在一段时间内提供抵押贷款延期等支持。但如果客户长期失业，偿还能力成为一个问题，他们的贷款就会成为一个大的问题。
贾罗德·科尔认为，有一个行业可能会感受到哪怕是5%的价格下跌带来的影响，这个行业就是商业部门。家庭可能会在支出方面变得更加谨慎，企业可能会感受到这一影响，不那么倾向于投资，尤其是如果这些企业是以住宅地产为抵押提供贷款的小型企业。
CoreLogic研究部主管尼克•古道尔(Nick Goodall)表示，毫无疑问，房价大幅下跌可能会对商业信心和更广泛的经济系统产生流动效应。
但在当前环境下，最有可能出现的价格下跌类型，将以不同的方式影响不同的买家群体。他说，这对首次购房者并不是坏事，因为可负担能力将得到提高，购房首付比例将会降低。
“对于大多数计划长期持有房产的自住业主来说，只要能继续偿还抵押贷款，即使负债很高，也不会有太大的影响。但是投资者的需求会下降，因为所得的利润在减少，现金流的保障也会降低。因此，这可能促使人们对投资性房地产的态度发生进一步的转变，尤其是对那些新进入房产市场、杠杆率更高的投资者而言。”
如果由于房产价格下跌，高杠杆业主的贷款与价值比率升至80%以上，银行会对此感到担忧。这种情况可能会增加银行的成本，并影响这些业主获得进一步贷款的机会，但在收回贷款方面，央行已指示各个银行尽最大努力帮助客户。银行只能在非常绝望的经济形势下才可以大规模收回贷款。
Goodall表示，即使房价下跌，房地产市场仍将是许多人有吸引力的长期投资选择。“而且，如果房价呈现的是一个有序的减缓趋势，则会让首次购房者更容易进入市场。”（信报编译 巴乔）
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